UTILIDADES E INFORMAÇÕES - 24-2-11

Como recuperar imóvel invadido ou que virou cortiço

Ser proprietário de um imóvel que foi transformado em cortiço pelo inquilino, ou que tenha sido invadido, costuma ser encarado como um mico eterno. Advogados e empresários do setor imobiliário, no entanto, discordam.

“Nós vivemos de liberar imóveis assim e também piores, travados em inventários ou que pertencem a muitos herdeiros”, conta o diretor da Requadra, Mário França. “Não existe nada na lei que impeça o despejo”, confirma o diretor de Locação do Sindicato da Habitação (Secovi) e advogado especialista em direito imobiliário, Jaques Bushatsky.

A Requadra é uma incorporadora que atua principalmente no Centro, onde os terrenos possíveis de incorporação invariavelmente são ocupados por imóveis ‘micados’. “Na Rua Paim, por exemplo, removemos vários cortiços. Restam apenas dois, que também serão despejados, porque uma outra empresa já comprou os terrenos”, conta França. No caso da incorporadora, o roteiro desse processo começa com a identificação do proprietário e da situação legal do imóvel. “Isso se consegue na subprefeitura e nos cartórios de registro de imóvel”, ensina o empresário. Na subprefeitura, se descobre a situação legal e financeira e, no cartório de registros, o histórico completo do imóvel: desde a data de construção até o nome do proprietário atual, com registro de todas as vendas e transações.

Roteiro. Bushatsky diz que o primeiro passo para quem quer recuperar o seu imóvel é provar a sua propriedade e também a existência de uma locação. “A propriedade se consegue com a escritura. Não há o menor problema caso a pessoa não tenha esse documento em mãos. Basta tirar uma certidão no cartório de registro de imóveis”, ensina.

Com relação à locação, ela pode ser provada mesmo que o contrato não exista, por ter sido perdido ou por jamais ter sido assinado. “Basta haver algum tipo de pagamento”, explica. Por exemplo, comprovantes de depósitos mensais na conta do proprietário ou recibos de pagamento.

“Quando o caso é de invasão, é importante fazer um Boletim de Ocorrência, ou documentar qualquer ação de tentativa de retomada do imóvel ou que indique que o proprietário esteja exercendo a posse. Uma briga gravada por câmeras, por exemplo, é suficiente”, afirma o advogado. Essas medidas impedem que o invasor tente tomar o imóvel por usucapião.

Depois de comprovada a posse e a locação, é preciso formalizar a tentativa de retomada. “Em geral, se faz uma notificação, dando um prazo de 30 dias para o inquilino deixar o imóvel”, continua o advogado. Se ele não sair no prazo estipulado, move-se uma ação de despejo. “O proprietário pode pedir o imóvel em três situações: por quebra de contrato – no caso de cortiços, a sublocação –, para uso próprio ou por que vendeu”, enumera França.

Bushatsky diz que há, ainda, a possibilidade de se basear na denúncia vazia. “Isso só cabe quando o prazo do contrato já acabou ou quando não há contrato.” O termo “denúncia vazia” quer dizer “vazia de motivos”, conforme explicação do advogado.

A ação demora, em média, de um ano a um ano e meio para terminar. França diz que a Requadra costuma tentar um acordo para acelerar o processo, o que, em muitos casos, implica em dar uma ajuda financeira aos inquilinos para pagar a mudança ou o novo aluguel.

PASSO A PASSO

Provas. Junte os documentos que comprovem a propriedade do imóvel e a locação, e leve a um advogado. Uma boa fonte é a assistência gratuita da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), que atende quem não pode pagar e também pode indicar um profissional confiável. Caso não tenha em mãos a escritura, tire uma certidão no cartório de registro de imóveis.

Notificação. Informe o inquilino que você quer o imóvel de volta, por meio de uma notificação formal, por escrito. Nesse documento é importante estabelecer um prazo, em geral de 30 dias.

Ação de despejo. Se o inquilino não sair, entre com a ação de despejo por denúncia vazia ou quebra de contrato. É preciso esperar os prazos legais, de entrega de intimação e de defesa. Em geral, todo o processo leva um ano. O inquilino tem o direito legal de pedir um prazo maior para sair, que deverá ser estipulado pelo juiz. O tempo máximo é de seis meses e o locatário precisará da intermediação de um advogado. Se isso ocorrer, a ação levará um ano e meio.

Lilian Primi

Radar Imobiliário - OESP